賃貸経営の繁忙期に向けたオーナー様の対策は？
家賃の値上げを検討するなら管理会社や仲介会社に早めの相談を
引っ越しシーズンである1〜3月は、賃貸経営にとって繁忙期です。現在、高稼働で経営されているオーナー様も、空室でお悩みのオーナー様も、4月以降の安定した経営に向けて適切な対策を講じることをおすすめします。繁忙期に向けた対策の1つ目は、「家賃の見直し」です。
最近では、家賃の値上げに関する報道が目立っています。このような状況の中で、「そろそろ、うちの物件も値上げを検討しようか」と迷われているオーナー様も多いのではないでしょうか。報道の一例として、NHKは価格変動が少なかった「岩盤サービス」の一つである民間賃貸住宅の家賃が値上がりに転じたと報じています。
募集家賃の値上げを考えているオーナー様は、「値上げが可能か」や「家賃設定はいくらが適切か」などについて、仲介会社に早めに相談することが重要です。家賃の値上げは募集家賃だけでなく、契約更新時にも行いやすいです。借地借家法では、賃貸住宅の家賃について、土地や建物の価格が上昇したときや周辺の家賃相場などを踏まえて入居者に増額を請求できるとしています。
これに基づくと、地価や施工費、家賃相場が上昇している今のタイミングは、家賃の値上げをしやすい環境といえます。更新時に値上げ交渉をしたい場合は、管理会社に相談しましょう。
要注意！家賃の値上げは信頼できるデータに基づくのが鉄則
家賃値上げの際の注意点としては、物価高騰の影響に流されず、物件が所在するエリアの動向をしっかりと把握した上で判断することが重要です。家賃相場の変動は、エリアや物件のタイプによって異なるため、相場に合わない家賃の値上げは空室率の上昇を招きます。
そのため、家賃の値上げを検討する際には、仲介会社や管理会社が提供するデータやアドバイスに基づいて慎重に判断することが求められます。たとえば、アットホームの『全国主要都市の「賃貸マンション・アパート」募集家賃動向（2024年9月）』によると、家賃の値上げ圧力が強いとされる東京23区でも、物件の面積によっては、前年同月比で下落傾向が見られます。
また、全国の主要都市では、地価が上昇傾向にありますが、このような環境下でも家賃が下落傾向にあるエリアも存在します。
早めのタイミングでポータルサイトに物件情報を掲載する
繁忙期を迎えると、競合物件が賃貸募集の情報発信に力を入れます。後手に回ってしまうと集客に苦労することになりやすいため、競合よりも少し早めのタイミングで不動産ポータルサイトなどに物件情報を掲載するのが得策です。ただし、早すぎるタイミングで不動産ポータルサイトに物件情報を掲載すると、無駄な経費がかかってしまいます（定額型の場合）。
当社では、費用対効果の高い内容での物件情報の掲載をご提案いたします。お気軽にご相談ください。
工期のかからない住宅設備を新たに導入する
現段階で稼働率が低い物件については、特に繁忙期に向けた対策が必須です。もし、適切な対策を講じなければ、4月以降も収益面で苦しむ可能性があります。長期的に空室が続いている物件では、見込み顧客に「新たな価値提案」をすることが重要です。
その1つの方法として、リフォームがありますが、今からリフォームを始めても繁忙期に間に合わない可能性があります。そこで、おすすめなのが、工期をかけずに、物件の魅力を高める施策です。一例として、入居者からのニーズが強い「高速Wi-Fi」は手軽に導入しやすく、費用対効果の高い施策です。
また、入居者からのニーズが高まっている「宅配ボックス」も比較的、短い工期で済む施策です。このほか、エアコンを新品に交換したり、トイレをウォシュレットに変更したりすることも、工期が短くて済む対策です。
物件情報の写真や内容をブラッシュアップする
予算をかけずに集客効果を上げる方法として、物件情報のブラッシュアップがあり、たとえば、以下のような対策が考えられます。
写真の質を向上させる
明るく清潔感のある写真を撮影し、物件の魅力を最大限に引き出します。晴れた日の自然光を利用すると効果的です。現在、物件の画像が少ない場合は、新たに撮影して点数を増やすのも有効です。
詳細な説明を追加する
見込み顧客が新生活をイメージしやすいよう、物件の特徴や周辺環境、アクセスの良さなどをより具体的に記載します。
キャッチコピーを工夫する
物件の魅力を一言で訴求するキャッチコピーを考え、見込み顧客の興味を引きましょう。見込み顧客の年齢層や属性で、注目することが変わってくることを意識しましょう。
間取り図を見やすくする
間取り図をきれいにトレースしたり、カラーにしたりすることで、見込み顧客が物件の特徴を掴みやすくなります。これらの対策を実施することで、物件の魅力を見込み顧客にしっかり伝えることができます。
入居条件の緩和や新たな条件の提示も効果的な対策
空長期空室でお悩みのオーナー様にとって、入居条件を緩めたり、新たな条件を加えたりすることは有効な対策です。この方法のメリットは、新たな投資をせずに、実行できる点です（例：設備投資や不動産ポータルサイトの掲載料金などを必要としない）。具体的な対策の一例として、以下の項目が挙げられます。
- 二人入居可、ペット可にする
- 高齢者相談可とする
- フリーレント期間を設ける
- 敷金、礼金、更新料などをゼロにする
- 家具、家電付き物件にする
条件の緩和や追加は、家賃滞納を招いたり、収支を悪化させたりする原因となる可能性があるため慎重に行うことが重要です。当社にご相談いただければ物件に合ったご提案をいたします。ぜひ、お気軽にご相談ください。
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